Недвижимость: накануне третьей зимы…
Нурия Хасанова, специально для журнала «Бизнес-Life»
Тогда, осенью 2007-го, еще хотелось надеяться на чудо, однако события, происходившие на рынке недвижимости не оставляли сомнений: предрекаемый многими аналитиками крах «мыльного пузыря» состоялся. Безусловно, этому способствовал заокеанский кризис, ускоривший момент назревающего взрыва на перегретом рынке недвижимости Казахстана. Но, как бы то ни было, к концу года общепризнанный «самый выгодный инвестиционный инструмент» потерял свою былую привлекательность.
Если принять за точку отсчета появление первых серьезных симптомов болезни «subprime» в безоговорочно стабильной финансовой системе США, то можно констатировать, что мировой кризис, благополучно перевалив за двухлетний рубеж, в нынешнем декабре собирается встречать уже третью свою зиму.
В отличие от российских соседей, для которых стартовым выстрелом стало банкротство Lehman Brothers (15 сентября 2008 года), Казахстан вступил в кризисный период на год раньше, в силу, как это ни парадоксально, лучшего развития банковского сектора. Стремительное и широкомасштабное движение казахстанской ипотеки привело к большей по сравнению с другими странами СНГ зависимости нашей экономики от иностранных вливаний, и мы в числе первых смогли ощутить на себе действие «американского вируса». Проблемы с ликвидностью неблагоприятным образом отразились на рынках, а «самым слабым звеном» в этой цепи оказалась столь полюбившаяся инвесторам недвижимость, первой «откликнувшаяся» на провал в мировой финансовой системе.
Падающий тренд жилого сектора
За период чуть более двух лет с августа 2007 года, когда на рынке недвижимости наблюдался пик активности, по октябрь нынешнего, средневзвешенная стоимость квадратного метра вторичного жилья в Алматы упала более чем в 2,2 раза, спустившись с отметки 3727 USD до 1676 USD (минимальное значение -1425USD - было отмечено в августе этого года). Таким образом, на сегодняшний день средневзвешенная стоимость квадратного метра в южной столице практически вернулась к уровню 2006 года, когда было зафиксирована цифра 1685 USD. А еще годом раньше, в 2005 году эта величина равнялась 1190 USD, то есть была в три раза ниже, чем в своей высшей точке в 2007-м. (использованы данные портала http://www.kn.kz ) «Отлично!», - воскликнет проницательный читатель (он же потенциальный потребитель). - «Значит, по всем законам рынка еще в августе наступил «момент икс» и надо успеть купить недвижимость по низкой цене сейчас, чтобы потом выгодно перепродать ее на подъеме!». «Ну, не все так просто в этом мире…», - отвечают независимые эксперты. И тогда дотошные журналисты, вооружившись диктофонами и каверзными вопросами, пытаются расставить точки над «i».
Как же поведет себя рынок жилой недвижимости дальше? Дойдет ли в своем снижении до уровня 2005 года? Или то самое ценовое дно, о котором с начала спада говорят заинтересованные участники рынка, наконец достигнуто?
«Если не гадать на кофейной гуще, - говорит Андрей Маргов, директор риэлторской компании «Акваториум», - а основываться на методах расчета «справедливой цены»*[Н1] на жилую недвижимость, то можно сказать, что рынок качественной недвижимости уже достиг так называемого «ценового дна», а вот стоимость старых «хрущевок», «панелек» и некачественных новостроек, еще будет корректироваться».
Данная точка зрения подтверждается положительным локальным трендом жилого рынка последних месяцев. Однако можно ли расценить это как начинающийся подъем рынка или мы наблюдаем просто сезонный рост?
По мнению вице-президента Казахстанской Ассоциации оценщиков Александра Калинина, рынок все еще не пришел к «экономически обоснованной цене», как правильно было бы назвать ценовой минимум. «Как известно, экономический цикл состоит из фаз снижения, застоя (стагнации) и только после этого следующего подъема. Эти периоды примерно равнозначны по времени, - отмечает господин Калинин. - Почему же мы забываем о стагнации? Сейчас экономика замерла. Да и кризис еще не закончился. О каком же подъеме может идти речь? На мой взгляд, сейчас в Алматы мы видим сезонный рост, связанный с объективными факторами, а также с отложенным спросом и некоторой неустойчивостью доллара».
А есть ли рынок?
«Ну вот, - разочарованно вздохнет воодушевившийся было читатель. - Значит, еще не время. И «дна» пока не видно».
А давайте посмотрим на это с точки зрения целесообразности ожидания. Определение нижней точки в ценовом графике безусловно является краеугольным моментом в аналитических обзорах и исследованиях, и важность его для инвесторов не вызывает сомнений. Однако если говорить о покупке недвижимости, что называется «для себя», то вряд ли обычный покупатель будет ждать достижения ценового минимума в тот момент, когда ему негде жить и существует насущная потребность в крыше над головой. Поэтому вся эта «теоретизация по поводу…», казалось бы, должна интересовать инвестора, а не конечного потребителя.
Тем не менее, никто не хочет прогадать, и поэтому ценовые тренды на рынке недвижимости мало кого оставляют равнодушными.
«О чем говорит 20% рост количества сделок на рынке недвижимости? - продолжает Александр Калинин. - Что в прошлом месяце по городу было 10 сделок за месяц, а в этом стало 12? Дело в том, что особенность сегодняшнего рынка – в его (рынка) отсутствии, поскольку есть только разовые сделки, которые не могут показать объективной картины, а в абсолютном выражении как такового рынка сейчас просто нет», - считает независимый оценщик. Следовательно, можно сказать, что на данном этапе развивающегося рынка не стоит делать какие-то предположения о будущих трендах. Потому как рынок предложений не является показателем. А нет сделок - нет рынка.
«Что же из этого следует?» – вполне резонно вопрошает читатель.
«Нам надо пережить стагнацию. Пока у нас был только колоссальный подъем и такое же колоссальное обрушение. Когда пройдет полный цикл, когда рынок преодолеет все фазы, тогда можно будет говорить о повторяемости, причинно-следственных связях, и тогда придет понимание того, как это было и как будет», - подчеркивает Александр Калинин. То есть, продолжая в духе прерванной цепочки: нет цикличности - нет тенденций. Проще говоря, нет истории, на которую можно было бы опираться и вывести те самые закономерности, которые на развитых рынках прослеживаются, анализируются и являются основой для дальнейших выводов и прогнозов.
Что ж, нам остается только жить и ждать, когда, как говаривали герои «оскароносного» советского фильма «Москва слезам не верит», «время это поправит».
Надежды и прогнозы
Эксперты международного рейтингового агентства Standard & Poor's пришли к выводу, что строительный сектор в Казахстане, испытавший наибольшее негативное влияние от экономической рецессии, может ожидать восстановления только в начале 2011 года.
Причем возрождение отрасли напрямую зависит от ипотечного кредитования, которое, в свою очередь связано с преодолением кризиса ликвидности.
Никто, к сожалению, не может обещать, что мировая финансовая система, показавшая свою несостоятельность, почувствует оздоровление в ближайшее время. Продолжают рушиться банки, а самые серьезные финансовые умы пока не нашли адекватного выхода из создавшейся ситуации.
Мировые рынки, в частности, сырьевые, не могут не реагировать на всеобщую нестабильность. Как это может отразиться на казахстанском рынке недвижимости? И можно ли надеяться на восстановление серьезно пострадавшего имиджа недвижимости как надежного средства сохранения и приумножения капитала в дальнейшем?
Предоставим слово независимому консультанту, директору консалтинговой компании «Qncepto» Олегу Алферову: «В наших условиях состояние рынка недвижимости – производная величина от настроений на мировых рынках сырья, целесообразности инвестиций в другие активы и доступности кредитных средств. Первые два фактора сегодня благоприятствуют восстановлению спроса на объекты недвижимости. Валютная выручка от продажи природных богатств – основной статьи доходов в стране – растет. Будущее мировых валют, фондового рынка и отечественной банковской системы не внушает полной уверенности, а вложения в бизнес – удел активной, но малочисленной части общества. Таким образом, недвижимость не утратила статуса наиболее удобного, при этом материального и генерирующего доход актива.
Словом, если мировая конъюнктура цен на углеводороды и металлы не принесет сюрпризов (а это возможно), поток средств в казахстанскую экономику сможет обеспечивать текущий уровень активности на рынке недвижимости Алматы, Астаны и промышленно развитых регионов.
В пользу такого сценария говорит и будущее сжатие наличного предложения на первичном рынке: инвестиции в жилищное строительство за 10 месяцев 2009 года сократились по стране в среднем на 42,4%. В Алматы вложения в будущие объекты упали на 51,5%, а в столице и вовсе втрое, на 66,6%! Иными словами, в двух- трехлетней перспективе на рынке может наметиться нехватка нового качественного жилья».
Вместо заключения
Общеизвестно, что казахстанская экономика жестко привязана к ценам на нефть и доллару. «Соответственно, - считает Андрей Маргов, - эти факторы будут определять и наши цены на недвижимость в ближайшие годы, и ответные реакции правительства и населения. Сейчас очень трудно предсказать будущую ситуацию на мировых рынках, но что не вызывает сомнений: мы вступили в историческую фазу «глобальной перестройки», и монетарные решения ведущих экономик мира могут привести к очень интересному финалу».
Людям свойственно надеяться на лучшее, и, следуя позитивным теориям, хотелось бы, чтобы из множества вариантов выхода из глобального кризиса человечество выбрало тот, у которого запланирован самый лучший и счастливый финал. И не только для рынка недвижимости.
Ноябрь 2009г.
[Н1] Имеется в виду метод расчета «справедливой цены», который отталкивается от величины арендной ставки на жилье в том или ином городе. «Обычно, валовой рентный доход в городах такого класса как Алматы и Астана составляет 9-10%. Это значит, что квартира, без учета роста стоимости, должна окупиться за 10 лет. Например, если за однокомнатную квартиру арендный рынок готов платить 600USD в месяц (7200USD в год), то диапазон «справедливой цены» при покупке-продаже этой квартиры должен быть равен от 72 000 до 80 000 долларов. Мы не учитываем в расчетах налоги и затраты на ремонт, которые составляют до 10% от дохода. Но фактор роста рыночной стоимости жилья компенсирует в расчетах эти расходы»,- считает Андрей Маргов.
|
