"Ваши ставки, господа! или Новые углы офисных квадратов"
Ваши ставки, господа! или новые углы офисных квадратов
Нурия Хасанова, специально для журнала "Бизнес Life"
Казалось бы, о каком открытии своего дела можно говорить сейчас, в разгар беспощадного кризиса, когда получить кредит в банке совсем непросто, проценты высоки, обороты денежных средств мизерные, а конкуренция, с заключением таможенного союза, грозит увеличиться.
Однако, несмотря на эту совсем не радужную картину, встречаются индивидуумы, которые находят преимущества в кризисе, радуясь, что банки дают отсрочки по ранее выданным кредитам, что цены на некоторые товары снизились, а на переполненном рынке трудоресурсов можно найти недорогих специалистов высокой квалификации.
Эти непотопляемые оптимисты не только продолжают выживать и двигаться вперед, но и, вопреки всему, создают с нуля новый бизнес. При чем здесь недвижимость, скажете вы? Не спешите, уважаемый читатель! Недвижимость как нечто незыблемое и основательное, «имеет место быть» всегда и везде. Ведь первое, с чем сталкиваются вышеописанные оптимисты после регистрации компании, это вопрос о том, где обосноваться?
Фавориты рынка
И тут можно снова выступить за сторонников мнения, что в кризисе плюсов больше, чем минусов. Взять хотя бы тот факт, что в данный момент на рынке офисных площадей в абсолютном фаворе покупатель и арендатор. Такого количества разнообразных и, что ценно, качественных предложений вряд ли сможет вспомнить даже тот, кто исследовал этот рынок с самых его истоков.
По словам Марины Грушиной, директора компании «Бизнес-Проспект», сегодня, на запрос о покупке помещения площадью примерно 200-300кв.м. под салон красоты, можно найти более 35 предложений только в «золотом квадрате»! Что касается рынка аренды, то прошедший год для владельцев офисных помещений вообще прошел под знаком борьбы за арендатора.
Ставки снижены. Скидок больше нет.
Сегодняшний спрос на аренду офисов оценивается специалистами как очень низкий - в особенности на дорогие высококлассные площади. Компании, которые ранее планировали снять помещение в бизнес-центрах класса А, сегодня останавливают свой выбор на классе B по минимальным ставкам.
И дело не только в том, что деловой мир, затянув пояса, вынужден экономить бюджетные средства на аренде офиса. «Большое количество компаний вообще ушли с рынка», - комментирует ситуацию Наталья Ковальчук, глава отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle в Казахстане, - «это в первую очередь различные сервисные, консалтинговые и финансовые организации. На рынке остались и продолжают развиваться представители так называемых «defencive industries» - индустрий, менее подверженных кризисным тенденциям. К примеру, компании телекоммуникационной отрасли, энергетической, производители продовольственных товаров. Но спрос на офисные помещения в центре города от таких компаний невелик.
Арендаторы в 2009 году активно «переподписывали» ставки аренды или переезжали в более дешевые или меньшие по площади помещения. Некоторые начали сдавать свои площади в субаренду. Таким образом, все эти факторы привели к снижению ставок аренды во всех классах», - говорит она. Действительно, владельцы пустующих офисных зданий идут на серьезные уступки, как по ставкам аренды и цене продажи, так и в ключевых условиях контракта. Достаточно сказать, что в офисах класса А и В за последние 2 года арендные ставки снизились практически в 2,5, и даже в 3 раза. По данным Jones Lang LaSalle на декабрь 2009 среднемесячная арендная плата за офисы класса А составила в среднем около $33 за кв.м., и примерно $21 - за класс В. При этом по мнению экспертов этой компании, «дальнейшее снижение арендных ставок более чем на 5-7% не предполагается, так как сложившиеся на рынке цены представляют минимум безубыточности для владельцев зданий, а иногда находятся ниже данного уровня». Тем не менее, директор компании «Бизнес-Проспект» отмечает, что реальные ставки сдачи в аренду офисных помещений отличаются от заявляемых собственниками на начало торга примерно на 15-20% в сторону понижения. Таким образом, офис класса В, стоимость квадратного метра которого в прежние времена составляла $45, сейчас предлагается за $20, однако, после переговоров с владельцем, легко может быть снят по $15 за кв.м. И это еще не все. Как уточняет Наталья Ковальчук, «сейчас ставка аренды включает и налоги, и операционные расходы. Например, здания, которые до кризиса сдавались по $47 + НДС + операционные расходы, сейчас сдаются по $20, включая все. Если «вытащить» из этой цены 12% НДС и примерно $5 операционных расходов, то получим стоимость около $13 против прежних $47». По словам Ольги Бояркиной, директора департамента коммерческой недвижимости компании Umex Realty, гибкость собственников, предлагающих недвижимость в аренду, наиболее ярко иллюстрирует тот факт, что сейчас в бизнес-центре с современными лифтами и прочими атрибутами классности не ниже В+, расположенном в районе ЦУМа, можно снять помещение под офис по10 (!) долларов за квадрат. «Арендаторы готовы идти на любые уступки, чтобы хотя бы окупить расходы на содержание своих помещений», - говорит госпожа Бояркина.
Клиентоориентированность
Но и на этом хорошие новости для открывающих свое дело не заканчиваются. Увеличение доли вакантных площадей в бизнес-центрах заставляет арендодателей подумать о клиенте, то есть подвигает их к улучшению дизайн-проектов, повышению общего комфорта зданий, а также качества и профессионализма управляющих компаний.
На сегодняшний день в Алматы коэффициент свободных помещений в БЦ класса А составляет в среднем 21,7%, (в самых дорогих новых объектах - 32.4%), а для класса B+ составляет около 20%, что по словам экспертов, объясняется «как большим выходом новых площадей, так и неудовлетворительным качеством строительства некоторых объектов».
При этом специалисты компании Umex Realty отмечают, что не так давно построенные бизнес-центры, расположенные в верхней части делового центра Алматы, такие как «Коктем», «Кашакан», хоть и не обошлись без снижения существующей ранее арендной ставки до 30 долларов за квадрат, тем не менее, сохранили завидную даже для лучших времен 85-90%-ную заполняемость. Естественно, собственники подобных востребованных офисных зданий при улучшении рыночной ситуации смогут поднять ставки пропорционально повышению спроса.
Реконцепция типа mixed
В Казахстане из запланированных к выходу в 2010 году офисных проектов общей площадью 145 000 кв.м., по оценкам специалистов Jones Lang LaSalle, на рынок выйдут около 59 000 кв.м., т.е. около 40% от заявленного объема. Но, основываясь на текущем спросе, динамике заселения бизнес-центров и планам по выводу новых объектов на рынок, можно ожидать, что даже такой объем свободного офисного пространства вряд ли будет полностью поглощен рынком.
Сегодня в крупных БЦ класса А, сданных в эксплуатацию в Алматы в 2009-м пустуют от 30-40% офисных площадей. И, чтобы оставаться конкурентоспособными, успешными и привлекательными для потребителей, сохранять свою долю рынка, многие компании корректируют проекты, строительство которых еще не начато, делают их менее амбициозными и более адекватными рыночной ситуации.
«В целом сейчас на рынке очень сложно построить прибыльный офисный проект в центре города: земля слишком дорогая, а прибыль от аренды слишком низкая», - отмечает Наталья Ковальчук. – «Хорошим решением для девелопера может стать создание проекта mixed use - смешанного использования, когда в нем в равных долях сочетается не менее 3-х различных типов недвижимости. В данный момент это чаще всего жилая, торговая и офисная недвижимость. Недавно наша компания завершила проект mixed с отелем, который также показал неплохие результаты. Но чем больше и неоднороднее по своим составляющим строительный проект, тем он сложнее в расчетах: ведь нужно сбалансировать различные типы недвижимости не только с финансовой точки зрения, но и с архитектурной, инженерной и т.д. Создание такого проекта требует высоко профессиональной команды и большого количества согласований в ходе строительства», - считает она.
Знал бы прикуп, жил бы в сочи
Дилемма, купить или все-таки снять квадратные метры, будь то жилье или офис, знакома многим, как начинающим предпринимателям, так и давно имеющим свой бизнес. Взвешивая все «за» и «против», стараясь учесть все глобальные и локальные факторы, приходится серьезно поломать голову. Но если обратиться к статистике, то в отличие от рынка жилья, где существенным является преобладание сделок купли-продажи, на рынке коммерческой и, в частности, офисной недвижимости, явным лидером являются арендные сделки.
В основе этого лежит экономический расчет. Владение недвижимостью – серьезное бремя и брать его на себя наряду с осуществлением основной деятельности, как правило, не рационально. Тем более что динамизм современного бизнеса может потребовать, к примеру, быстрого территориального перемещения. Недвижимая собственность в этом случае может стать фактором, тормозящим скорость реакции на изменение экономической конъюнктуры.
И все же, к чему больше склоняются бизнесмены: купить или снять в аренду? И что выгодней с точки зрения перспективы?
«Сейчас компании не заинтересованы в крупных капитальных вложениях. Да и арендованное помещение дает большую свободу компании. Кроме того, арендные платежи перекладываются на расходы компании и вычитаются из её налогооблагаемой базы, то есть снижают налоговые выплаты компании-арендатора. Покупка в кредит также снижает налоги компании примерно по тому же механизму, но банки предлагают сейчас крайне невыгодные условия кредитования. Поэтому на данный момент арендный подход более выгодный» - считает Наталья Ковальчук.
С другой стороны, и с этим мнением согласны все наши эксперты, сегодня стоимость офисных площадей настолько снизилась, что приобретение собственных квадратных метров может стать очень выгодной сделкой, особенно, если будут вложены свои, а не занятые под проценты средства. Ну а перспективы покупки даже при скрупулезном подсчете зависят не только от трендов недвижимого рынка, но и от глобальной экономической ситуации.
Тенденции и перспективы
Не будем обманывать надежды любителей прогнозов и попробуем заглянуть хотя бы в ближайшее будущее офисного рынка.
Обратите внимание на «часы недвижимости», на циферблате которых представлены ставки аренды во втором квартале 2009 года в крупных городах мира. Алматы тогда находился в зоне падения ставок, близко к нижней точке экстремума. Сегодняшнюю картину показывает нижний рисунок. Таким образом, точка «дна» пройдена и, по расчетам специалистов, офисный рынок по часовой стрелке следует в сектор роста. Насколько быстро? Покажет время.
«Тем не менее», - отмечает эксперт компании Jones Lang LaSalle, - «мы не предполагаем и значительного (более 10%) роста ставок аренды в ближайшем году. Хотя в перспективе 2010 года будет наблюдаться подъем деловой активности, что дает импульс для увеличения ставок, но темпы и объемы этого роста не дадут сильного скачка кривой спроса на офисные помещения». Сложно сказать, закончились ли трудные времена для казахстанского девелопмента, хотя, хочется верить, что период крупных потрясений уже позади. Опыт двух кризисных лет не прошел даром, и сегодня, прежде чем начинать строительство объекта, девелоперам как никогда важно быть уверенными в его ликвидности. Но теперь уже имеет смысл полагаться на анализ, просчитывание рисков и скрупулезный финансовый расчет, а не на растущий рыночный тренд. В текущий момент перспективы развития офисной недвижимости оцениваются не столько с точки зрения строительства новых грандиозных объектов, сколько с позиции роста спроса потенциальных покупателей и арендаторов, а также сокращения уровня вакантных площадей. Спрос же напрямую зависит от ситуации в стране и мире, поэтому давать четкие прогнозы даже в краткосрочной перспективе - дело неблагодарное. Одно определенно ясно: потребители в первую очередь будут заинтересованы в качественных, недорогих готовых объектах с удачным местоположением. И кто сможет в большей степени удовлетворить растущие потребности фаворитов рынка, тот и окажется на коне.
Итак, выбор за вами, господа!
"Часы недвижимости". Второй квартал 2009 года Положение на сегодняшний день
