Практика развития рынков недвижимости показывает, что нормальным можно считать рост цен в пределах 10% в год – при цифре больше этого показателя, рынок считается сверхрисковым и неустойчивым.

Это чревато для покупателей, как минимум, тем, что в какой-то момент ценовой пузырь лопнет, и цены покатятся вниз.
Развитие событий в период с осени 2007 года не оставило сомнений в правильности вышесказанного. И наиболее яркими примерами могут служить Дубаи и Болгария. Вряд ли англичане, которые признаны предвестниками бума на том рынке, где они появляются первыми, вдруг захотели жить в пустынном климате или поселиться на болгарском берегу. Они просто в числе первых участвовали в разогреве рынка недвижимости,
в качестве ценных бумаг на котором выступали контракты купли-продажи.
Вторыми по активности на зарубежных рынках считаются россияне.

Наши соотечественники, хоть и не заняли верхних строчек в этом рейтинге, но все же не остались в стороне от инвестиционной лихорадки.

 

В какие же страны предпочитали вкладывать деньги казахстанские инвесторы, и к чему это привело? Кто прогадал, а кто остался в выигрыше?
Аида Есмагамбетова: «Казахстанцы активно инвестировали в Дубай, Испанию, Болгарию. При этом нельзя сказать, что все они прогадали. Пострадали те, кто покупал недвижимость на самом пике цен, рассчитывая на их дальнейший рост, чего, к сожалению, не произошло. В этом плане более всего не повезло тем, кто инвестировал в красочные девелоперские проекты Дубая на этапе котлована, так как после начала кризиса многие из компаний заморозили строительство, и какие-то проекты теперь уже не увидят свет. В выигрыше остался тот, кто купил задолго до начала кризиса, и успел продать свои объекты в 2007 -2008 году. Как ни странно, не так печальна ситуация в Болгарии и Испании: здесь покупатели недвижимости в основном получили ключи от своих квартир и домов, однако, конечно, роста цен на них не предвидится, либо их рыночная стоимость уже ниже той, за которую они была куплены».

 

«…Я сам обманываться рад»

Сейчас, когда рынки многих стран проходят нижнюю ценовую отметку, можно было бы, используя известную формулу: «покупай на спаде, продавай на подъеме», попытаться купить, например, продающуюся по низкой цене залоговую недвижимость, скажем в той же Испании.

И действительно, зарубежные рынки, выглядевшие стабильно растущими, а на деле оказавшиеся откровенно инвестиционными, сегодня затоварены «проблемными» объектами, которые представляют собой выгодный для вложений товар. Однако на деле такая покупка может таить множество «подводных камней», связанных с оформлением документации и выплатой долгов владельца.
«Если вам скажут, что в далекой чудесной стране можно купить домик за смешные деньги, это означает одно из двух: либо вас обманывают, либо он стоит именно этих смешных денег, и тогда он вам, скорее всего, не нужен» - мысль, почерпнутая мной в блоггинге и не лишенная смысла в этом контексте. Хотя, конечно, можно стать владельцем бриллианта, если суметь отличить его в груде обычных стекляшек.

Так что же делать?

К сожалению, при имеющем место переполнении новостройками рынков недвижимости Болгарии, Черногории, Испании, и т.д., вернуть вложенные в эти рынки инвестиции будет очень непросто, если не сказать, маловероятно. Теперь, даже при стабилизации цен и возобновлении покупательской активности, весь объем выброшенного на рынок неликвида будет раскуплен не скоро. Для продажи недвижимого товара потребуется либо долгий период экспозиции, либо серьезные скидки.

Как бы то ни было, деньги вложены и перед теми, кто инвестировал в зарубежную недвижимость и получил вместе с покупкой головную боль, встает вполне резонный вопрос: что с ней делать? Продавать или ждать?

«Что делать теперь пострадавшим инвесторам, зависит от конкретной ситуации с каждым объектом», - советует Аида Есмагамбетова. – «Тем, кто покупал с единственной целью перепродажи и получил недостроенный и замороженный объект, не стоит ничего ждать и все еще рассчитывать на какую-то прибыль в отдаленном будущем. Им нужно хорошенько изучить подписанные договора, и если там предусмотрен возврат внесенных сумм в случае невыполнения обязательств застройщика, расторгать контракт и требовать назад свои деньги.

Тем, кто получил достроенную недвижимость, которая фактически потеряла в цене и ее невозможно продать даже за потраченную на нее сумму, следует не горевать об этом, а на самом деле порадоваться, что они не попали в первую категорию. В этом случае, если недвижимость находится у моря, имеет смысл использовать ее по назначению, то есть отдыхать самим, либо сдать ее в аренду. Пусть невысокий, но все же доход, может покрыть выплаты по ипотеке, если покупка была совершена в кредит, либо поможет при выплате ежегодных налогов и расходов на обслуживание самой недвижимости.
Что же касается дубайских объектов, то надо сказать, что готовая жилая недвижимость в Дубае по-прежнему пользуется огромным спросом при сдаче в наем, хотя, конечно, стоимость аренды также понизилась вслед за понижением цен на недвижимость. Нет смысла сейчас продавать, так как это принесет только убытки и разочарование. Но ведь по большому счету, никто и не заставлял инвесторов покупать. Инвестиции не всегда приносят доход, бывают и убытки, и полная потеря вложений. Главное, во владении остается сама недвижимость, пусть обесцененная, но все же способная приносить хоть какой-то доход и окупать себя.
Кризисы приходят и уходят, и если объект расположен в хорошем месте и построен качественно, то его цена в будущем, пусть и отдаленном, может повыситься. Вот тогда его можно будет продать, и таким образом свести потери к минимуму», - считает госпожа Есмагамбетова.

Что хотите, то берите…

Список европейских городов, где в этом году выгодно инвестировать в недвижимость, опубликованный крупным итальянским сетевым агентством Idealista, возглавляют Брюссель, Амстердам, Берлин, Милан и Рим. Рейтинг составлен по принципу price earning ratio (отношение рыночной цены к чистой прибыли) и показывает, с какой скоростью вложение в недвижимость себя окупит.

По подсчетам этого же агентства, покупка апартаментов в замыкающих пятерку Милане и Риме окупит себя через 22 и 24 года соответственно.

«Спросом сегодня пользуются европейские страны со стабильной экономикой и таким же рынком недвижимости, а именно, их крупные и центральные города - Лондон, Париж, Барселона, Ницца, Канны, София, Прага», - продолжает список Аида Есмагамбетова.
Но при всем уважении к этим «престижным» рынкам напрашивается сопоставление с просевшим болгарским. В крупных городах, таких как София, Пловдив, Бургас, Варна помещение в центре с хорошей проходимостью, стоимостью в пределах 100 000 Евро, сданное под магазин, окупается за период от 3-5 лет. А двухэтажный домик площадью в 90 кв.м. в радиусе 40-50 км от Черного моря для пенсионеров можно купить по цене до 25000 Евро. Есть о чем подумать. Как говорится, почувствуйте разницу.

Известно, что «обжегшись на молоке, дуют на воду», и, неудачный опыт зарубежного инвестирования, безусловно, охладил пыл казахстанцев к рисковым операциям в дальних странах. Остались ли смельчаки, которые, несмотря на это, покупают недвижимость за рубежом и каким странам они отдают предпочтение?

«Помимо инвестиционного, сейчас существует стабильный спрос на курортную недвижимость для семейного отдыха, и здесь по-прежнему популярна Болгария, а также Турция, Дубай. Сегодня для казахстанцев важно не просто вложить деньги и немедленно получить прибыль, а скорее, сохранить свои средства от очередной инфляции, девальвации, или банковского дефолта. Если же говорить все-таки об инвестициях, направленных на получение быстрой прибыли, то в таком случае мы можем порекомендовать развивающиеся рынки Латинской Америки, Азии, или Африки. Но, как показывает наша практика, казахстанцы в большинстве своем очень осторожно относятся к далеким странам, куда сложно ездить и нет возможности проконтролировать свою недвижимость, и в конечном итоге он выбирают то, что ближе и понятней – Европу, Лондон, Болгарию, Турцию, Дубай», - отмечает директор «Invest Realty».

Вместо заключения

«Мы рекомендуем клиентам до принятия решения о том, куда инвестировать средства, самостоятельно изучать аналитические статьи, следить за новостями мировых рынков недвижимости, и ценами на нефть. Как показывают исследования российских аналитиков, согласно статье в февральском выпуске Forbes «Недвижимость. Время покупать», цены на нефть в Москве напрямую коррелируют с ценами на нефть. Те, кто прогнозировал длительное снижение цен на нефть, предсказывал и дальнейшее понижение цен на недвижимость, однако этого не произошло. Нефть держится на уровне 80 долларов за баррель вместо предрекаемых 60 долларов, и цены на недвижимость в Москве перестали падать с конца 2009 года, в Алматы же понемногу растут уже в течение 7-8 месяцев. И это совпадение не единственное, и совсем не случайное. То же самое наблюдается на многих рынках недвижимости в европейских столицах и в США. Сейчас уже не просто хочется верить, а есть полная уверенность в том, что в 2010 году начнет набирать обороты и восстанавливаться от кризиса мировая экономика, и вслед за ней начнется и новый виток на рынках недвижимости во всем мире, в том числе и у нас в Казахстане», - ставит оптимистическую точку Аида Есмагамбетова.

Нурия Хасанова