Банковский сектор одним из первых ощутил на себе последствия мирового кризиса ликвидности. Казахстанские банки, в срочном порядке пересмотрев условия кредитования, пусть и не в прежнем множественном составе, но все же вышли на рынок, предложив потребителю более высокие ставки и ужесточив требования. Тем не менее, по мнению самих банкиров, на поверку положение в данном секторе оказалось гораздо менее критическим, чем в строительной отрасли.

Своей точкой зрения на то, что сейчас происходит в банковском секторе Казахстана вообще и на рынке ипотечного кредитования в частности, специально для «Къ-Недвижимость» поделился президент ипотечной организации АО «БТА Ипотека» Сагындык Кусаинов.

- Банковский сектор Казахстана нельзя рассматривать в отрыве от мировых тенденций. Поскольку банковская система Казахстана всегда была тесно завязана на фондировании западных рынков, то, естественно, нынешний ипотечный кризис в США серьезно сказался на казахстанских банках. На мой взгляд, на сегодняшний день для банков не стоит вопрос, будут ли они существовать, поскольку все более или менее крупные казахстанские банки способны выдержать текущий мировой финансовый кризис. Но, тем не менее, понятно, что темпы развития банковского сектора Казахстана в этом году будут значительно ниже, чем в прошлом или в предыдущие годы. Если мы раньше говорили об увеличении портфелей или активов на 50-100% ежегодно, а в некоторых случаях – и больше, то сейчас о таких цифрах речь не идет. Сейчас банковский сектор будет развиваться адекватно темпам роста ВВП страны. Надо понимать, что банки могут расти, только занимая у кого-то деньги и отдавая другим. Занимать деньги можно либо у населения через депозиты, либо у крупных финансовых организаций - внешних или внутренних.
Сейчас крупные внутренние инвесторы – это, к сожалению, только пенсионные фонды. Но пенсионные фонды практически приостановили фондирование банковского сектора, направив свои активы в другие отрасли – нефтяную и горнодобывающую, где риски сейчас значительно ниже. Внешние заимствования для Казахстана сейчас затруднительны. Я не говорю, что невозможны, а именно затруднительны по причине высокой стоимости этих фондов, следовательно, рост для банков будет связан преимущественно с увеличением депозитной базы. Поэтому особенно ожесточенная борьба в банковском секторе сейчас идет на рынке депозитов, где рост доходов населения и депозитов корреллирует с ростом ВВП.
Ипотечное кредитование в мировой практике является наиболее чувствительным сектором к любым катаклизмам, во-первых, по причине длительных сроков, во-вторых, низких ставок. Естественно, это интересно для клиентов-покупателей, которые берут ипотеку, но не совсем интересно инвесторам. Поэтому как только наступают тяжелые времена, инвесторы в первую очередь стараются прекратить именно фондирование ипотечного кредитования. И в этом отношении в будущем, на мой взгляд, большую роль будет играть секьюритизация ипотечных кредитов, потому что это наиболее понятный для западных рынков способ привлечения денег фондирования ипотеки. И то, что «БТА Ипотека» успела провести две сделки по секьюритизации, я считаю хорошим заделом на будущее.

- Можно ли назвать нынешнюю ситуацию кризисом или вы согласны с тем, что это все же коррекция цен на рынке?
- Я читал интервью господина Марченко, и он очень правильно сказал, что все зависит от того, что именно понимать под словами «кризис» и «коррекция». На самом деле это вопрос терминологии: для кого-то падение цен на 30% - это кризис, а для кого-то - коррекция. Я думаю, что сейчас говорить о кризисе в банковском секторе нельзя. Пожалуй, это все же коррекция. Я понимаю под кризисом ситуацию, при которой для некоторых крупных игроков наступает состояние смерти, которому предшествуют огромные убытки. Скажем, в Америке и Европе сообщают о закрытии крупных банков, тогда можно говорить о кризисе. «Доза коррекций» оказалась смертельной для некоторых существенных, не мелких игроков. В Казахстане пока этого не происходит, то есть банки пока удары держат. Потому что, по-хорошему, по классической схеме, банковская система должна развиваться адекватно ВВП страны, то есть адекватно сбережениям населения.

- А в строительном секторе?
- В строительном секторе, согласен, это кризис. Так как если исходить из моих определений, то эта ситуация стала «смертельной дозой» для нескольких игроков, существенных на строительном рынке. Поэтому если говорить о строительном рынке в целом, то для него это состояние кризиса. Сейчас есть строительные компании, которые переживают смену инвесторов, т.е. фактически, на сегодняшний день компания самостоятельно не способна справиться с ситуацией. В банках такой ситуации нет.

- Но казахстанские банки тоже сейчас продаются иностранным банкам.
- Продаются. И не только потому, что наши банки хотят продать, но и потому, что иностранные инвесторы хотят купить. Все четко понимают, что проблемы на финансовом рынке – это негативная сторона, и всегда есть игроки-инвесторы, которые ее используют в своих интересах. Это нормальное рыночное взаимодействие участников рынка.

- А те, кто продает банки, делает это из-за плохого положения дел или у них тоже в этом есть своя выгода?
- В разных банках ситуация разная. Вот, допустим, Темирбанк выставлен на продажу. Но если обратиться к истории, если корректно отслеживать все публикации, то продажа Темирбанка была заявлена более года назад, когда кризиса ликвидности еще не наблюдалось. То есть БТА еще весной прошлого года объявил, что он будет продавать одну из своих структур, в которую входит Темирбанк. Эволюционный этап развития группы БТА предполагал, что Темирбанк предпочтительней продать, информация о его продаже – общедоступная, но в то же время, если будет предложена низкая цена, то руководство БТА оставляет за собой право отказаться от продажи.
В отношении других банков и логика бизнеса тоже иная. Я не готов обсуждать причины продажи скажем, банка ЦентрКредит, часть которого выкупили корейцы. Но «Юни-Кредит» купил АТФ банк еще до трудностей в банковском секторе, там просто была предложена хорошая компенсация. Любое финансовое предприятие продается и покупается, вопрос, по сути, всегда только в цене.
Аналогична ситуация с TEXAKABANK – этот банк, исходя из своих стратегических предпосылок, согласился на продажу Сбербанку еще задолго до лета прошлого года. В принципе, с июля прошлого года продан только один банк, причем не на 100%, а только на 30% - это ЦентрКредит. Просто ходит много разговоров и слухов о продажах на рынке и ситуация искусственно нагнетается.

- Как вы расцениваете вхождение иностранных банков на наш рынок? Это положительный или отрицательный факт?
- В этом есть свои положительные и отрицательные стороны. Для рынка – это, конечно, положительный фактор. Это усилит конкуренцию на рынке, улучшит качество работы банков, привнесет новые технологии, новое видение, очень полезный новый менеджмент.
Между тем в Казахстане, если сравнивать со странами СНГ, на мой взгляд, в этом смысле наиболее правильное положение, потому что, к примеру, крупнейшие банки, которые работают в России, - Сбербанк, Внешторг, «Газпром», т.е. три крупнейших банка России – это государственные банки, далее следуют полукоммерческие (с долей государства), потом – коммерческие. Если рассматривать украинский рынок, то практически вся первая десятка банков принадлежит внешним инвесторам. По моему мнению, продажа банков первой десятки значительно нарушает национальные интересы страны.
В Казахстане, даже если предположить продажу большинства банков, все равно сохранится баланс, поскольку первая тройка банков: Народный, Казкоммерцбанк и БТА находятся в руках казахстанских инвесторов, причем частных лиц. Ну а если все-таки иностранные банки войдут в ряд наших банков – это только усилит конкуренцию, банки укрепятся, будет интереснее работать. По крайней мере, казахстанский потребитель от этого только выиграет, это точно.

- Возвращаясь к строительному сектору, что вы можете сказать о нынешней ситуации, перспективах строительной отрасли с точки зрения фондирования проектов, финансирования конечных потребителей, и как вы полагаете, можно ли эту ситуацию «разрулить»?
- Давайте вспомним ситуацию в Казахстане 7-8 лет назад, когда государство подстегивало банки на развитие ипотеки, на снижение ставок, улучшение условий, увеличение сроков кредитования и т.д. И банки step-by-step совершенствовали ипотеку. Но ипотечное кредитование мультиплицирует спрос, усиливает возможности спроса населения, что не может не способствовать росту цен. Теперь все обвиняют банки в перегреве спроса. Я считаю, что это необоснованное популистское обвинение, потому что рынок – это баланс спроса и предложения. Перейдем к предложению. Предложение жилья в нашей стране никогда не было адекватным тому, что требовалось на рынке. Если рассматривать рынок Алматы, то, по нашим подсчетам, ежегодная потребность населения в жилье составляет 1,5 млн кв. м. Это количество квадратных метров, которое требуется, во-первых, вновь прибываемому населению, во-вторых, для улучшения качества текущего жилья и, в-третьих, это площади, которые требуются для обновления ветхого жилья.
В лучшие годы прошлого вводили по 600 тыс. кв. м в год, то есть 900 тыс. кв. м оставались дефицитом. Тем не менее, все заявляют о перегреве строительного рынка жилья. Парадокс.
С одной стороны, жилье нужно, а с другой стороны, его не могут продать. Почему? Да потому что предложение было неправильно структурировано. Строительные компании устремились работать в сектор элитного и субэлитного жилья, где бешеная рентабельность, и при себестоимости строительства в предыдущие годы в среднем 1000 долларов за квадратный метр цена продажи конечному потребителю составляла $3000-7000. Не было необходимости вести строгую финансовую дисциплину; ошибка в себестоимости проекта на 15-50% не являлась для строителей чем-то серьезным.
В то же время огромнейший сегмент строительства в диапазоне от 1000 до 1500 долларов за кв. м, т.е. обычный эконом-класс, оставался незаполненным, такого уровня жилье у нас не практически не строили. Того, что строилось по 450 долларов за кв. м в рамках госпрограммы, было явно недостаточно.
На мой взгляд, действия государства должны сводиться к тому, чтобы способствовать развитию этого сектора строительства. Возьмем в качестве примера Дубай - Джумейра-бич. За три-четыре года «отгрохали» огромный микрорайон, в прошлом году из окна отеля я насчитал 45(!) одновременно строящихся небоскребов. Что сделали власти Дубая? Они выделили землю для массового строительства, подвели туда за счет государства дороги, инженерные сети, нарубили на участки и за приемлемую цену отдали строителям.
То же самое можно было бы сделать в Алматы. Алматы можно расширять, можно строить хорошие микрорайоны для среднего слоя населения. Часто приводят в пример Россию, где цены на жилье не падают. Так потому не падают, что структура предложения нового жилья совсем другая, Скажем, в Омске в основном строят среднее жилье. И продают его от 1000 до 1500 долларов за кв. м. Я был в этих домах – ничего особенного, просто новые 9-этажные панельки, чуть улучшенные под современный стандарт, с кухней побольше и двумя санузлами в квартире. И чудесно продаются.
За $1000-1500 жилье построить можно. Другой вопрос: насколько на себестоимость лягут коммуникации, стоимость земли и другие неформальные затраты при ведении строительства и ввода в эксплуатацию. Вот эту часть государство могло бы жестко отработать, создать строителям такие условия, чтобы строить это было интересно и выгодно.
У нас же ситуация сложилась так, что за 3-4 года строители заполонили сектор так называемого элитного жилья по $6000 за кв. м, и теперь это жилье стоит, не продается даже по $3000. Продавать его по $1000 за кв. м строители не хотят, потому что они строили в обстановке вольной бюджетной дисциплины, и сейчас они не могут действительно продать при себестоимости, которая выше указанной цены, хотя понятие себестоимости зависит от строителя.
Лично для меня показательным является то, что ни одна строительная компания не прошла международный финансовый аудит. Все привыкли, что банки проходят международный аудит. Сейчас мы слышим от девелоперов, что банки не хотят финансировать строительство. Но когда мы начинаем работать со строительными компаниями, то не можем разобраться: бюджетирование неясное, куда потоки заходят, откуда выходят? Поэтому мы, естественно, отказывались от такого рискового финансирования. Пусть какая-нибудь крупная строительная компания пройдет нормальный международный аудит, это будет отличный пример для всего строительного рынка. Прозрачность бизнеса всегда снижает риски и, как следствие, заем должен достаться по более низкой ставке. И наоборот, отсутствие ясного и четкого финансового состояния строителя ведет к предвзятому отношению со стороны банка. В этом суть аудита.
Строители, конечно, действовали в соответствии с законами рынка, это нормальное явление, просто, может быть, рынок увлекся сектором элитного жилья, отсюда все эти проблемы с перегревом. Правительству надо было направлять, создать какие-то условия, чтобы строителям было выгодно строить доступное жилье.

- Есть ли у банков второго уровня (БВУ) риски с финансированием строительных объектов, отобранных госкомиссией?
- Во-первых, перед тем, как «Казына» выделит финансирование БВУ, банки предоставляют списки строительных компаний - корпоративных клиентов того или иного банка, с кем они хотели бы работать и заканчивать объекты. Во-вторых, предъявляются повышенные требования к строительным компаниям в части целевого использования кредитных средств. Это очень важно, потому что если завтра эти выданные деньги, условно, уйдут за границу, то риски ложатся на банк и банк будет обязан вернуть эти деньги фонду «Казына». К сожалению, не все строительные компании готовы это внятно показывать. В этом и есть проблема. Я вас уверяю, что у банков сейчас нет умысла «навариться» на этой ситуации. У банков сейчас одна цель - нормально закончить эти проекты со строителями, и отдать свои долги, чтобы не было эксцессов.

- Кто, на ваш взгляд, сегодня сможет покупать жилье по нынешним процентным ставкам? Ведь в итоге эти достроенные с помощью дотаций объекты будет покупать конечный потребитель, а сегодняшние условия не совсем подъемны для него.
- Процентные ставки сейчас в пределах 15-16% годовых, то есть поднялись на 3%. И поскольку сейчас нестабильное положение рынка недвижимости, чтобы себя обезопасить, мы вынуждены были поднять размер первоначального взноса до 30%.
Я согласен, что поднятие ставок сказывается, но сейчас и банки, и строительные компании пытаются совместно найти наиболее безболезненный выход из этой ситуации.
Для дотируемых объектов у банков сейчас, насколько я знаю, ставка 12-13% годовых. Банки сейчас специально разрабатывают такие программы, чтобы помочь клиентам приобрести это жилье. Не хватает хорошего менеджмента, чтобы цепочку эту довести до ума, но в целом она уже потихоньку работает, хотя, конечно, не так, как хотелось бы.
В настоящее время, по нашим оценкам, кредиты предоставляются преимущественно на ремонт недвижимости, потому что сами сделки по покупке недвижимости значительно снизились. В то же время ипотека не спасет ситуацию, независимо от ставки. Даже если предположить, что БВУ начнут кредитовать по ставке 12-13%, все равно население будет сидеть в stand by и ждать ценового дна.

- Хотелось бы надеяться на лучшее, но если вдруг начнутся дефолты по платежам, то продажа залоговой недвижимости в связи с понижением цен на рынке может не спасти ситуацию. Как вы предполагаете выходить из этого положения?
- Во-первых, клиенты вносили первоначальные взносы, чем банки в какой-то мере себя обезопасили. Понятно, что убытки все равно будут в связи с этим, но мы надеемся, что они не будут столь значительными и «смертельными» для нашей компании. Кроме того, мы ведем, впрочем, как и другие банки, огромную работу с клиентами по возвратности долгов, которая приносит отличные результаты. Я считаю, что одну волну дефолтов мы прошли. Первая волна дефолтов была связана со спекулянтами, то есть теми покупателями, которые приобретали недвижимость для перепродажи. Рынок недвижимости трясет уже 9 месяцев. В принципе, те спекулянты, кто предпочел «расстаться» с жильем, уже сделали это. Вторая волна может начаться в ближайшее время, и связана она с общим ухудшением экономической ситуации в стране. Некоторые предприятия, кстати, не связанные с банками, начали тормозиться в своем развитии, сокращаются рабочие места, не выплачиваются зарплаты, и в связи с этим у населения возникают проблемы в платежеспособности. Мы стараемся находить компромиссы с населением: предоставлять отсрочку платежа, производить реструктуризацию займа и т.д.

- Какие альтернативные варианты есть сейчас у банков? За счет чего банки собираются выйти из сложившейся ситуации?
- У банков существует много альтернативных продуктов, таких как, например, некредитные продукты, переводы, обслуживание населения. Они, конечно, менее доходные и менее интересны для банков, чем кредиты, но это тоже деньги. Поэтому банки сейчас «потуже затягивают пояса» и работают в этом направлении. То есть осуществляют более жесткую бюджетную дисциплину, более жесткую кадровую дисциплину, контроль над расходами. Это нормальное явление, и любая организация, попадая в сложную ситуацию, если хочет выжить, должна ужесточить меры внутри, мобилизовать себя.

- Я знаю, что у вас была очень сильная продуктовая линейка. Что-то изменилось в связи с кризисом?
- Мы сейчас сократили кредитование наиболее рискованной недвижимости, в частности, мы пока не кредитуем земельные участки. Кроме того, ввели ограничения по частным домам, а в остальном постарались сохранить продуктовую линейку. Конечно, кое-что пришлось на время приостановить, но как только обстановка стабилизируется, мы планируем все возобновить.

- Как долго, на ваш взгляд, может продлиться нынешний кризис?
- По этому поводу очень много прогнозов, и трудно понять, кому верить, причем люди все авторитетные, компетентно это делают, но сложно что-то сказать. На мой взгляд, еще год на это уйдет. Но опять же, это пальцем в небо, без каких-либо расчетов, это просто внутреннее ожидание, интуиция и вера в лучшее. На сегодня ни один нормальный эксперт не сможет предсказать, как долго этот кризис продлится.
Ведь если анализировать прогнозы с июля прошлого года, то очень многие из них не сбылись. В Америке говорили, что кризис продлится 3 года. Мы вначале прогнозировали, что кризис продлится до конца года, потом - до середины, сейчас уже – до конца этого года. Сложно сказать точный срок, но, с другой стороны, соглашаться, что он продлится 3 года, не хочется. Будем верить в лучшее.