Азиатский кризис 1997 года не обошел стороной стабильную экономику Южной Кореи, что оказалось абсолютно неожиданным для большинства аналитиков. Сегодня на вопросы «Къ-Недвижимость» отвечает южнокорейский бизнесмен-девелопер Нам Сэк Джу.

- Господин Нам, в чем состояли причины того кризиса?
- Как известно, в 1997 году Корея пережила сильнейшее финансовое потрясение. Его внешней причиной явился азиатский экономический кризис, сначала разразившийся в Таиланде. Все началось с падения фондового рынка, после чего обанкротились несколько крупнейших корейских компаний. Международные банки стали сокращать кредитные линии для стран азиатского региона, и возникла проблема с финансированием краткосрочной задолженности, размещенной в длинные кредиты корейским корпорациям. Иностранные банки стали выводить деньги из страны, валютные резервы сильно упали. То есть добавился еще и валютный кризис.
Чисто внутренними причинами того кризиса можно назвать слабую финансовую структуру предприятий и банков, непрозрачность управления ими и ограниченный контроль финансов со стороны государства. Денежные средства выдавались в виде займов не столько в зависимости от рентабельности проекта, сколько в зависимости от того, насколько крупной была компания и насколько ее поддерживало государство. Корейское правительство стремилось к расширению внешней экономики, поддерживая политику роста внешнеэкономического оборота за счет увеличения привлекаемого предприятиями капитала, в то время как внутренняя экономика оставалась слабой. При необходимом в основном капитале более 8% банки имели намного меньше. Что касается предприятий, к концу 1997 года их собственный капитал составлял лишь 20%, а процент зависимости от привлеченного капитала составлял около 54%.
Наряду с этим в Корее существовали исконно местные факторы, такие как вера в миф быстрого развития страны и непоколебимость крупных корпораций и банков.

- Насколько схож нынешний кризис в Казахстане с тем, что был в Корее?
- Ситуация, сложившаяся сейчас на рынке Казахстана, по последствиям схожа с кризисом в Корее 1997 года и в то же время имеет существенные различия. Если причиной кризиса в Корее можно назвать моральное истощение социального социума, что связано с особенностями промышленного развития Кореи и политикой экспансии ее промышленно-финансовых групп – чэболей, то в Казахстане, на мой взгляд, присутствовал чрезмерный оптимизм по отношению к ценам на недвижимость, что привело к слишком интенсивному использованию ее в качестве инвестиционного инструмента. Общим результатом для обеих стран стала проблема рефинансирования внешних задолженностей перед зарубежными банками.

- Каково было влияние экономического кризиса на граждан, банки, девелоперские компании, компании по недвижимости?
- Кризис серьезно ударил по экономике страны: ВВП сократился на 6,7%, закрылась масса предприятий, резко выросла безработица, снизилась заработная плата, краткосрочные процентные ставки подскочили за месяц с 15 до 25-30 и даже 35-50% годовых. В связи с ухудшением кризиса доверия банкротами стали не только нерентабельные организации, но и компании, у которых были проблемы с нехваткой ликвидности. Особенно сильно пострадали малый и средний бизнес, экспортоориентированные организации, строительные компании, занятые в сфере гражданского строительства.
В связи с резким падением цен на недвижимость и покупательной способности населения большое количество строительных и связанных со строительством компаний обанкротилось. Последующей реакцией на резкое падение цен стал строительный бум после 2002 года.
Однако были и положительные моменты, среди которых можно отметить то, что с завершением периода поглощений и естественного отбора среди банков, работающих в условиях рыночной экономики, было положено начало развитию финансового сектора, установилась сильная финансовая структура и прозрачность в работе банков.

- Как Корея преодолела кризис, и какие меры принимало правительство страны для этого? Сколько времени понадобилось экономике Южной Кореи, чтобы вернуться в нормальное русло?
- Правительство Кореи предприняло определенные шаги, которые помогли довольно успешно справиться с кризисом. Во-первых, были продлены краткосрочные займы и выпущены государственные облигации, получены кредиты, общий объем которых составил примерно $50 млрд (из них на МВФ пришлось 21 млрд, 10 млрд - на МБРР, 4 млрд – на Азиатский банк развития, остальное - на отдельные страны). Во-вторых, правительство Кореи обратилось к гражданам с призывом продавать золото для пополнения валютных резервов страны. Около 3,5 млн человек сдали 227 т золота на сумму примерно 2,2 млрд долларов.
Была достигнута договоренность с зарубежными банками о сохранении кредитных линий на прежнем уровне. Эти меры, а также резкое сокращение импорта, рост экспорта, увеличение притока иностранного капитала в виде портфельных и прямых инвестиций привели к образованию положительного сальдо. К концу января наша денежная единица вон усилил свои позиции, валютные резервы в марте составляли уже 24 млрд долларов. К середине 1998 г. процентные ставки опустились до докризисного уровня. Зимой 1998 г., т.е. примерно через 18-20 месяцев после начала кризиса, самая тяжелая фаза кризиса была преодолена.

- Что вы можете сказать об ипотечном кредитовании недвижимости в Корее? Каковы условия, процентные ставки?
- Система кредитования в Южной Корее развита достаточно хорошо. Если вы берете кредит под залог недвижимости, то для банка вы надежный клиент. Тогда можно получить 100 и более тысяч долларов под неплохие проценты - от 5,5 до 7,5.
Для выдачи кредита банк изучит вашу прошлую финансовую историю. Все банки объединены в общую информационную систему, поэтому для банков все достаточно прозрачно.
Больше всего доверия у банков к врачам, юристам, сотрудникам крупных компаний, госслужащим, профессорам и учителям. У чиновников и преподавателей зарплаты невысокие - на среднем уровне, но, как правило, это стабильная работа, с нее редко увольняют, потому клиент считается надежным. Тем не менее, банки зачастую требуют гаранта-поручителя.
Если у клиента возникают проблемы с выплатой платежа, то банк без проблем продлит срок по выплате. В этом случае он лишь повысит проценты, но ненамного - обычно не более чем на 0,5% годовых. Однако если после нескольких продлений неплатежеспособность клиента станет очевидной, заем должен будет выплатить поручитель.

- Как вы оцениваете перспективы девелоперского рынка Казахстана? Насколько интересно корейским компаниям входить на строительный рынок Казахстана в нынешних условиях кризиса?
- Казахстан очень интересен для корейских компаний, даже несмотря на кризис, хотя это, конечно, ухудшило общую ситуацию на рынке. Тем не менее, в силу того, что мы привлекаем ресурсы корейских банков, мы продолжаем строительство наших объектов и планируем не отходить от установленных сроков сдачи. Однако множество обстоятельств, таких как сложности урегулирования разного рода согласований по оформлению документации при строительстве и регистрации, непрозрачность в работе многих партнерских организаций усложняют работу корейских девелоперов на местном рынке недвижимости.
У девелоперского рынка Казахстана определенно хорошие перспективы и, кроме строительства новых объектов, здесь, на мой взгляд, есть необходимость в реконструкции многих существующих зданий, в облагораживании и развитии мегаполисов и больших городов, таких как Актау, Атырау и Шымкент. Но для этого от акиматов этих городов должна исходить серьезная поддержка и помощь.

Нам Сэк Джу, кандидат исторических наук, родился в 1965 году в городе Сеул, Южная Корея.
С 2005 года являлся директором Корейско-казахстанского центра сотрудничества (ККТС), созданного на базе и в сотрудничестве с Национальной инженерной академией РК.
Участвовал в проектах по развитию сотрудничества между корейскими и казахстанскими предприятиями, осуществляющими свою деятельность, в том числе в сфере государственного и муниципального строительства, строительства дорог, транспортных развязок и пр. Автор и соавтор ряда научных статей и книг.
С 2006 года является учредителем девелоперских компаний «ДевелИнвестКор» и «НурИнвестГрупп», созданных для реализации строительных проектов в Казахстане, с привлечением проектных, строительных организаций и инвестиций из Республики Корея. Первым проектом является многофунциональный жилой комплекс с бизнес-центром на Ходжанова г. Алматы (в стадии реализации). Второй проект - строительство бизнес-центра класса «А» на ул. Манаса в г. Алматы (в стадии проекта). Генеральным партнером по вышеуказанным проектам является ведущая строительная компания из Южной Кореи с полувековой историей PUMYANG Construction CO., LTD., имеющая огромный опыт строительства первоклассных зданий и сооружений не только в Республике Корея, но и за рубежом. Компания осуществила более 162 проектов инженерных войск СВ США, зоны Дальнего Востока. Финансирование осуществляется лидерами банковского сектора Кореи Shinhan Bank, Xana Bank.