- Последний кризис в мексиканской экономике был сразу после девальвации в декабре 1994 года. Для того чтобы Мексика смогла вернуться к стабильному рынку, во-первых, было разрешено выпустить валюту как товар на глобальный рынок (исключив любую будущую девальвацию) и, во-вторых, правительство США выделило Мексике в кредит значительную сумму, которую национальное правительство, введя финансовую дисциплину и ограничив расходы, смогло выплатить еще до того, как долг стал неподъемным. Как только наш средний класс окреп после кризиса и продолжил рост, кредиты стали более широко распространенным явлением, а стабильные процентные ставки дали толчок ускоренному развитию рынка недвижимости. На данный момент у нас предлагается 30 различных видов кредитов (в песо) с 10-15% предоплатой и 12% годовых. Для иностранных инвесторов предлагаются кредиты в долларах из американской ссуды. В этом случае первоначальный взнос составляет 20%, срок кредитования – 20-30 лет, процентная ставка равна 7,5% годовых.

- После кризиса 1994 года много мелких компаний, работающих на риэлторском и строительном рынке, закрылись. Те, которые думали, что бизнес – это просто, ушли первыми. Но наиболее сильные и прогрессивные, профессиональные компании продолжали работать и идти вперед. Рынку Мексики понадобилось примерно 18 месяцев для того, чтобы стабилизироваться и вернуться в нормальное русло.

-Что предприняли вы и ваша компания для того, чтобы в тот момент не только не «прогореть», но и заработать?

- Любая экономика имеет цикличное развитие, а циклы имеют определенные периоды спадов и подъемов. И в каждом периоде есть свои преимущества, надо только уметь их увидеть и вовремя ими воспользоваться. В конце 70-х, когда я работал в США, процентная ставка по кредитам была 21%, и на рынке практически не было продаж. Тогда мы сфокусировались на аренде коммерческих и промышленных площадей. И очень преуспели в этом. А в Мексике в послекризисный период с 1995 по 1997 годы именно благодаря стагнации рынка и снижению цен на недвижимость курортный бизнес продолжил свое развитие с помощью прямых иностранных инвестиций.

- Ситуация в Казахстане сегодня на самом деле не имеет общего с тем мексиканским кризисом, который произошел из-за девальвации, а не в связи со злоупотреблением кредитами. Она больше напоминает ситуацию в США и связана, на мой взгляд, с переоцененной стоимостью недвижимости. Стоимость продажи за кв. м в США выросла на 9-20% над реальной стоимостью из-за спроса на жилье. При этом существующая там средняя стоимость вторичной недвижимости, равна $1,017 за кв. м, а на строительство нового жилья - $1,453 за кв. м при цене продажи $2,690 за квадрат. В Мексике же стоимость строительства равна $600 /кв. м (без стоимости земли) при продажной цене $2,000 за квадратный метр. На алматинском рынке, так же как и на рынке США, виновником ситуации стала очень высокая спекулятивная прибыль между ценой на строительство и ценой продажи (каждый покупатель удваивает прибыль застройщика). В Алматы можно покупать качественную недвижимость по приемлемой цене для продажи с очень высокой доходностью.

- Насколько остро стоит проблема обеспечения жильем в странах Америки? В каких странах государство дотирует строительство жилья или проведение коммуникаций?

- В США наилучшие показатели в мире по количеству владеющих собственностью. Они не страдают от нехватки жилья, как многие другие страны. Федеральное правительство США содержит отдельные кредитные организации, известные как Fannie May and Freddie Mac, которые гарантируют малопроцентные ипотечные кредиты для малоимущего и среднего классов. В Мексике, как и в большей части Латинской Америки, ощущается нехватка жилья. У нас эта цифра составляет около 5 миллионов единиц жилья. В прошлом году мы построили 375000 единиц. У нас есть специальная правительственная жилищная организация INFONAVIT для рабочего класса, которая предоставляет ипотечные займы семьям для получения 50-75 метровых квартир в так называемых «тысячниках» - секциях, построенных по 1000 единиц жилья. Специальная программа Global Housing направлена на эту деятельность с помощью локального отдела ООН. В рамках этой программы в любой стране мира есть возможность получить от мировых кредиторов средства на инфраструктуру и коммуникации при гарантиях местных правительств. Я работаю с несколькими фондами, которые всегда ищут возможности сотрудничать с качественными девелоперами и государственными органами.

- Целью моего приезда является образовательный проект в рамках программы Университета Международной федерации недвижимости ФИАБСИ. В прошлом году мы совместно с риэлторами Украины начали делать первые шаги в организации обучения программам ФИАБСИ для стран СНГ. Казахстанская Федерация Недвижимости, которая сейчас вступает в действительные члены ФИАБСИ, пригласила меня читать лекции для специалистов по недвижимости, работающих на рынке Казахстана. Членство в каких-либо профессиональных организациях говорит о квалификации и профессионализме, о том, что вы вовлечены в международный бизнес и имеете другой статус. Поэтому, получив диплом о международном образовании, вы увеличиваете свой потенциал и выходите на рынки других стран не боясь сделать какую-то ошибку, чувствуя себя уверенно с любым иностранным партнером. Особенно это важно в сегодняшней ситуации, когда многие риэлторы Казахстана выходят на международные рынки, продавая и покупая зарубежную недвижимость.

- Что вы можете сказать о строительной отрасли Казахстана? Интересна ли она для инвестиций? Могут ли крупные инвесторы Мексики быть заинтересованы во вложении в казахстанскую недвижимость?

- Мне очень понравился Алматы: и современная часть города с новыми улицами, и старый центр. Новые здания впечатляют с точки зрения проектов и дизайнерских решений. Если это позволяет местное законодательство, в Казахстане определенно существует замечательная возможность для иностранных инвестиционных компаний создавать совместные предприятия с местными компаниями, группами и организациями и получать хорошую доходность при приемлемых ценах.

Хотелось бы добавить несколько слов на актуальную сегодня тему. Все говорят о кризисе. Кризис не в стране, не в ее экономике, кризис - в газетах. Я прошел вчера по вашему городу, увидел новые улицы, современные здания, красивые новостройки – это здорово! Алматы – очень перспективный мегаполис, здесь сосредоточено большое количество денег. Я был вчера в одном из алматинских ресторанов - там немаленькие цены, но там было довольно много молодых людей, которые отдыхали и платили по счетам. Кто сказал, что в Казахстане нет денег? Деньги есть, но все ждут наименьшего уровня цен, а это не совсем правильно. Сейчас всем риэлторам, строителям, СМИ нужно объяснять потребителям, что если продолжать ждать, это может привести к негативным последствиям в экономике в целом. А строительным компаниям нужно снизить свои интересы и продавать по той цене, которую рынок сейчас «возьмет», тогда рынок оживится.

Ну а если посмотреть с совершенно другой точки зрения, то на ум приходит мысль, что этот американский кризис – просто уловка для тех, кому нужно оправдать свои затраты, в том числе военные. К тому же Америка сейчас стоит накануне выборов, и подобные трюки с кризисными явлениями оппозиционная партия имеет обыкновение применять для победы на выборах. Не исключено, что к ноябрю (в ноябре в Америке должны состояться президентские выборы – прим. «Къ-Недвижимость») все утрясется, и у нас будет счастливое Рождество!